特殊成交個案 Lihkg 避坑攻略：點解會出事？點樣自保？ (2024年更新)
近年來，喺 Lihkg 討論區，成日見到關於「特殊成交個案」嘅討論，或者話「劏房」、「黑店」等等。好多人都想知點解會出現呢啲情況，最重要係點樣可以避開，唔想自己成為下一個受害者。今日就用廣東話，深入淺出咁講講呢個問題，希望幫到大家喺交易嘅時候更加小心。
一、咩係「特殊成交個案」？點解會喺 Lihkg 討論？
「特殊成交個案」唔單止喺 Lihkg 討論，其實喺香港嘅物業交易市場，都係一個經常出現嘅問題。簡單嚟講，就係指啲成交紀錄，同一般市場價有明顯嘅差異，通常係低好多。咁點解會咁樣呢？主要原因有以下幾個：
- 未報價/隱瞞交易額： 賣家同買家夾咗手，但唔願意喺官方紀錄上面報真嘅成交額，通常係為咗避稅。例如，買家想慳啲印花稅，或者賣家想少交所得稅。
- 有特殊關係： 交易雙方有親屬、朋友、或者公司之間嘅關係，可能以低於市場價嘅價錢成交。
- 包含額外條件： 成交價錢可能包含埋其他條件，例如賣家免費提供傢俬、或者承擔裝修費用，呢啲額外價值唔會直接反映喺成交價上面。
- 非法勾當： 有啲情況下，特殊成交個案可能涉及洗黑錢、詐騙等非法活動。
喺 Lihkg 討論區，好多網民會分享自己或者朋友遇到嘅特殊成交個案，分析原因，甚至曝光啲有問題嘅個案。呢啲討論可以提高大家嘅警覺性，但同時亦要小心分辨真偽，唔好盲目相信。
二、點解 Lihkg 會成為討論「特殊成交個案」嘅熱門平台？
Lihkg 作為香港一個大型嘅網絡討論區，擁有龐大嘅用戶群體，而且用戶嘅背景多樣化，包括投資者、地產經紀、律師、甚至係曾經受過損失嘅受害者。呢啲都令到 Lihkg 成為討論特殊成交個案嘅理想平台：
- 資訊分享： 網民可以喺上面分享自己嘅經驗、資訊、甚至係證據，幫助其他人了解呢啲個案嘅風險。
- 集思廣益： 網民可以一齊分析個案嘅原因，找出問題嘅癥結，提供解決方案。
- 曝光黑店： 有啲網民會喺上面曝光啲有問題嘅地產公司或者經紀，提醒其他人小心。
- 尋求協助： 受害者可以喺上面尋求法律諮詢或者其他嘅協助。
不過，Lihkg 嘅資訊亦唔一定係完全準確嘅，所以大家喺睇嘅時候要保持理性，多方查證。
三、點樣避免成為特殊成交個案嘅受害者？（重要！）
要避開特殊成交個案，最重要係提高警覺性，做好功課，唔好貪心。以下提供幾個實用嘅建議：
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揀選信譽良好嘅地產經紀： 搵一間有牌照、信譽良好嘅地產經紀公司合作。可以上網查查公司嘅背景，睇睇其他客戶嘅評價。避免揀啲無牌或者比較少見嘅經紀。
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做好初步調查： 喺睇樓之前，上網查查附近嘅成交價，了解嗰個區域嘅市場行情。可以參考土地註冊處嘅成交記錄，或者諮詢專業嘅地產估價師。
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小心「荀盤」： 如果一個單位嘅價錢明顯低於市場價，就要小心。問清楚經紀點解會咁平，了解清楚單位嘅情況，例如有無任何隱藏嘅問題、有無任何額外嘅條件。
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詳細審閱合約： 簽約之前，一定要詳細審閱合約嘅每一條款。唔明嘅地方要問清楚律師，確保自己嘅權益受到保障。特別要注意成交價、付款方式、交樓日期、以及任何額外嘅條款。
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聘請律師： 建議聘請一間獨立嘅律師樓，幫你處理買賣程序。律師可以幫你審閱合約、查冊、確認交易嘅合法性，以及保障你嘅權益。
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唔好用現金交易： 盡量避免用現金交易，最好用銀行轉帳或者支票支付。咁樣可以留下交易嘅記錄，方便日後追查。
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保留所有文件： 保留所有同交易相關嘅文件，例如合約、收據、銀行轉帳紀錄等等。
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警惕「包起」嘅交易： 有啲賣家可能會話「包起」所有嘅手續費、稅費等等，要小心。要確認清楚邊啲費用由邊方承擔，避免日後產生爭議。
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了解「從價印花稅」： 喺買樓嘅時候，要了解清楚「從價印花稅」嘅計算方法。如果賣家報低成交價，你可能需要額外支付稅款。
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加強自我保護意識： 千萬唔好輕易相信陌生人，唔好隨便透露個人資料，唔好簽署任何唔明嘅文件。
四、如果懷疑成為特殊成交個案嘅受害者，應該點做？
如果你懷疑自己成為特殊成交個案嘅受害者，可以採取以下行動：
- 諮詢律師： 立即諮詢律師，了解自己嘅權益，以及可以採取嘅法律行動。
- 報警： 如果懷疑涉及詐騙或者其他犯罪行為，可以報警處理。
- 向地產管理局投訴： 如果覺得地產經紀有違規行為，可以向地產管理局投訴。
- 向消費者委員會投訴： 如果覺得自己嘅消費者權益受到侵害，可以向消費者委員會投訴。
- 喺 Lihkg 分享經驗： 喺 Lihkg 分享自己嘅經驗，提醒其他人小心，同時可以得到其他網民嘅建議。
總結：
特殊成交個案係物業交易市場嘅一個常見問題，但唔代表你一定要成為受害者。只要提高警覺性，做好功課，仔細審閱合約，聘請專業人士協助，就可以最大程度地避免風險，保障自己嘅權益。記住，貪心往往係導致損失嘅原因。喺買樓嘅時候，一定要理性，審慎，唔好盲目相信，先可以買到心儀嘅單位，過上幸福嘅生活。
